房屋产权纠纷应该如何处理(一)

房屋产权纠纷应该如何处理(一)

一、案例事实

  姜老先生是河南省鲁山县人，原本在当地是一名小学教师，已婚、育有一子，1947年因为战乱与妻小离散之后，因缘际会来到了台湾地区。在台湾地区仍然担任教师的工作，数年后认识了同为教师的杨女，杨女对老姜在中国大陆老家的情况完全知晓，俩人相恋、结婚、育有三名子女。1988年老姜从教职退休，与杨妻商议后决定俩人一同回到鲁山县老家探亲。当回到老家时才得知元妻早在与老姜失散后的第三年就因病亡故、而老姜及元妻的父母也在元妻死亡前就已亡故，长子幸赖亲戚抚养才得以长大成人，虽然有了自己的家庭也当了祖父，但是因为教育与经济条件不好，一家人只能靠着打零工赚取微薄工资糊口。

  老姜自觉愧对长子，因此征得杨妻首肯、并攒存数年积蓄后，于2004年1月6日在老家县城从一家房地开发公司买了一间二楼式的预售商品房，并签订了“商品房买卖合同”，打算让长子一家能够有个安身的窝。依据合同约定：房屋所在地、房屋建筑面积为182㎡，前后院合计38㎡，价购面积共220㎡、买卖价金金额为78万元人民币（老姜选择以现金一次性支付）、开发基地预计2005年5月31日完成开发建造、2005年8月31日前应完成房屋交付，但如不能按期交屋应当以书面在期限到期前20日前通知、2005年12月31日前应完成房屋所有权及土地使用权的移转登记，并交付产权权属证书，但如不能按期交屋应当以书面在期限到期前20日前通知、开发商如有违约情况，买受人应当以书面催告定期按约履行，如果仍不按约履行的，每日以价金金额1‰计算违约金、因合同发生的纠纷，以鲁山县人民法院为管辖法院。

  不料，老姜在签署了购房合同之后不久即与杨妻先后谢世，而中国大陆长子及台湾地区子女对于老姜买房一事均不知晓。直到2021年4月份台湾地区子女才发现这份合同，经与中国大陆长子联系并确认开发基地并未完工、开发基地被县政府收回另行出让其他开发商进行开发。台湾地区子女因而向律师询问该如何处理后续。

二、购房时应当注意的问题

  在分析本案前，我们需要先针对以下有关购房时应当注意的问题逐一厘清，以便进而了解在讨论本案时必须注意的面向。

(一)、房地开发商的资质问题

  一个房地产开发项目会涉及到土地取得、资本集中、建设能力、预售登记、准时交房、办理登记等几个问题，而这些问题都汇集到一个大问题，就是房地开发商的资质问题。

        1、土地取得

  因为中国大陆实行土地的社会主义公有制，依据《土地管理法》第9条规定“城市市区的土地属于国家所有，而农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”

  故此，房地开发商如果要在一块城市市区土地上进行房地产开发项目，依据《土地管理法》第55条第1款规定“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地”；依据《城市房地产管理法》第8条规定“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”。同时，并且依法办理土地使用权的登记。

       2、资本集中

  依据《城市房地产开发经营管理条例》第5条第1款规定“设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员。”、第13条规定“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。”

  所谓资本金制度，是指1996年8月23日中国大陆国务院所发布的《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》，而在该通知规定从1996年开始，对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目试行资本金制度，投资的项目必须首先落实资本金才能进行建设。而所谓的项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。

  其后在2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，中国大陆国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》，将房地产开发项目（不含经济适用住房项目）资本金最低比例由20％提高到35％。2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30％。

        3、建设能力

  一个房地产开发项目的建设，需要依靠的不仅仅只有合法的企业组织、合规的资本金比例，更需要的是房地产开发企业的建设能力。

  依据《房地产开发企业资质管理规定》第5条第1款规定“房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。”、第6条第1款规定“新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，在资质审批部门的网站或平台提出申请备案事项，提交营业执照、企业章程、专业技术人员资格证书和劳动合同的电子材料。”第2款规定“房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。”第4款规定“自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。”、第8条规定“申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。”

        4、预售登记

  一项房地产开发建案在进行到一定的程度，开发商是可以开始对建案的商品房进行预售，但是必须符合法定程序。

  依据《城市房地产管理法》第45条第1款规定“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”、第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”、第3款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”

        5、准时交房

  在一般的情况下，购买已建成的房屋或是兴建中的预售屋都必须签署合同，在合同中也会针对合同当事人、房屋座落位置及面积与价金、开工日期及施工期间与竣工日期、验收房屋程序、交付房屋程序、税金缴纳义务归属、办理及领取产权证书、违约及罚则等事项逐一详列。

  依据《合同法》（旧法，因《民法典》施行而废止，但在本案发生购房的时间仍属有效施行的法律）第94条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同﹕（一）因不可抗力致使不能实现合同目的﹔（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务﹔（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行﹔（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的﹔（五）法律规定的其他情形。”

  因此，如果合同有明定交屋期限、违约及罚则的条款，开发商就有准时交房的义务。

        6、办理登记

  土地使用权及房屋所有权二者都确定归属于自己，对于购买房屋的人来说，才是最终目的的实现。因此，为了实现这个目的，就必须完成登记。

  依据《城市房地产管理法》第61条第3款规定“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”而要完成上述的办理登记作业，必须开发商的配合，所以开发商的资质条件在这个问题上仍然占有重要程度。