房屋产权纠纷应该如何处理(三)-主张的权利及如何主张

房屋产权纠纷应该如何处理(三)-主张的权利及如何主张

(三)、本案可以主张的权利

        1、应主张债权请求权

  从上述的分析，我们可以了解老姜与杨妻所遗留的不是房地产的物权，而仅仅只是一项债权。房屋既然未经开发商交付给老姜，因此老姜没有占有的事实、开发商没有建设完成并办理产权登记，因此老姜也没有登记为所有权人的事实。因此，老姜所遗留的只是基于“商品房买卖合同”可以要求开发商“按期施工完工、准时交付房屋、按期办理产权移转登记”的权利，而这项权利属于债权。

        2、谁主张债权请求权

  老姜、元妻、杨妻都已经先后死亡，老姜与元妻的父母也都已经死亡，杨妻的父母的死亡时间因为未确定，暂且略过不论。目前第一顺序的继承人仅剩中国大陆长子、台湾地区子女等四人，因此这四人对于上述的债权请求权都可以表示继承。在完成继承之后，此四人也就取得了债权人的身分而可以向开发商提出债权请求权（包含违约金请求权）。

(四)、本案应如何主张

  这个段落我们要对本案最后一个问题提出说明。

  老姜与杨妻在案例事实中虽然没有明确的死亡时间，但是可以确定的是从2004年1月至2021年4这段长达17年的时间里，姜家对于“商品房买卖合同”的权利义务并未提出任何主张。我们必须了解一件事情，绝大部分的权利行使，法律都会设定一个期限，如：诉讼时效（诉讼权的消灭时效）、除斥期间（合同解除权的行使期间）。诉讼时效又称消灭时效，指对在法定期间内不行使权利的权利人，使其丧失在诉讼中的胜诉权的法律制度。除斥期间为法定的权利存续期间，因该期间经过而发生权利消灭的法律后果。这两种制度的区别如下：

    首先，适用对象不同：诉讼时效适用于请求权，除斥期间适用于形成权。

    其次，法律效力不同：诉讼时效的法律效力表现为胜诉权之丧失，权利本身并不消灭，除斥期间的法律效力表现为形成权的消灭。

    再次，价值取向不同：设置诉讼时效的价值在于促使权利人及时行使权利，加速财产的流转，消灭原有法律关系；设置除斥期间的价值在于消除当事人关系中的不确定、不稳定因素，维护交易安全，维护原有法律关系。

    第四，期间和计算不同：诉讼时效一般长于除斥期间，而且诉讼时效可能中止、中断甚至延长，而除斥期间固定不变。

    第五，适用的主动性不同：法官不能径行适用诉讼时效，只在义务人主张时效利益时，法官才能适用，但是，法官可以依职权主动适用除斥期间。

  就本案例事实来说，在什么情况下会受到诉讼时效的影响？又在什么情况下会因为除斥期间而不能主张权利？我们分述如下。

        1、诉讼时效

  依据案例事实当时有效的《民法通则》第135条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、第137条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”、第140条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”

  就本案例来说，老姜与杨妻因为并没有告诉中国大陆长子及台湾地区子女在老家买了一套商品房，以致老姜与杨妻先后亡故后，中国大陆长子及台湾地区子女都无法向开发商提出任何基于“商品房买卖合同”的主张，直到2021年台湾地区子女才发现了合同的存在，这在客观上是否属于《民法通则》第137条所规定的20年保护期间？需要更细的事实、更多的证据，才能够确认。

        2、除斥期间

  如果老姜的子女在老姜签署合同经过17年的现在，要求与开发商解除合同，可行或不可行呢？这要从能否行使合同的解除权，也就是解除权是否因为除斥期间而消灭的角度来判断。

  依据当时有效或现行有效的《民法通则》、《合同法》、《民法典》等各项法规中，《民法通则》与《合同法》对于解除权的除斥期间并没有明确规定，但是在2003年生效适用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”而《民法典》也在第564条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”

  因此，综合来看老姜的子女倒是有机会可以向开发商主张解除“商品房买卖合同”、进而主张要求返还老姜支付的购屋价金。

由’泛理顾问有限公司’，吴若源 主任所撰写。