房屋产权纠纷应该如何处理(二)-应当如何主张

房屋产权纠纷应该如何处理(二)-应当如何主张

(二)、购房者应主动承担的注意义务

  购买一套房屋对一个家庭或是上班族来说，是一件大事、重要的事，毕竟房价不断飙高但是薪水涨幅却跟不上。所以，要买一套房屋岂能不慎之又慎？以下我们分别从不同阶段来说明购房者应当自行主动承担的注意义务。

1、查看证明文件

  开发商在建设一个建案、销售一批房屋，必须备妥许多的证明文件，总的来说就是“五证”“二书”。所谓“五证”是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》；所谓“二书”是指《住宅品质保证书》、《住宅使用说明书》。购房者在不同阶段查看时，要特别注意查看上述文件的真实性，也要抄下各证的号码、及发证的部门，以便向有关部门查对核实。

2、详读合同条款

  购房合同是购房者与开发商建立买卖关系的一份重要文书，因此在合同中的重要条款诸如：房屋所占土地的使用权属、建筑标的及品质条款、价款及支付条款、违约条款、房产证的办理。这些条款都对将来开发商履约有疑问而需要采取诉讼时是非常重要的依据，因此在每个重要条款的文字结构、用语语句，都需要非常仔细详读，并且在发生不易解读或是语句不清时，更需要与开发商反覆确认，如有必要还应当要求更改文字或语句。

3、紧盯建设过程

  买一套房屋对一个家庭或是上班族来说，如同前述，是件大事。因此，购买者对于开发商在一个建案的建设进度、建设情况都必须要有足够的掌握。要掌握进度与情况，就必须时时紧盯整个建设的过程，也就是盯场。唯有盯场，才能掌握到是否按照合同约定的工期进行、按照合同约定的建材施作、建设过程当中是否存在偷工减料的问题等等与合同履行有重要相关的各项情况。

4、先验房后交房

  购房者必须切记，交房时应当先验房、再办交房手续。验房时，一是要看房子品质、二是要查“两书一表”（所谓两书一表，除了前述的《住宅品质保证书》、《住宅使用说明书》之外，还有《房屋建筑工程竣工验收备案表》）、三是要签《房屋验收单》。

  办理入住手续是交房的正常程序，但通常的做法是让购房者先在交房文件上签字，再发批准条，让购房者到物业管理处去拿钥匙。等购房者进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，购房者应当坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋品质、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面交给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在交房文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样，以有效保障自身的权益。

三、本案可以主张的权利及应当如何主张

  如案例事实所述，老姜在2004年与开发商签订了一份“商品房买卖合同”，买的是一套预售商品房，合同也约定2005年8月31日前完成交房、同年12月31日前完成产权移转登记并交付产权证书。然而老姜在签了合同之后，与其妻即先后死亡，老姜的中国大陆长子及台湾地区子女都不知道老姜买了房屋。等老姜的子女（包含中国大陆长子及台湾地区子女）知道有合同的存在、且进行确认之后，才发现出了大问题。因此，如果现在老姜的子女要主张权利，可以主张哪些权利、又该如何主张呢？以下我们逐一来说明。

(一)、继承的标的

  依据案例事实的说明，因为房屋并未完工交付，就开发商的角度来说是属于合同应当履行的义务未履行，致使老姜对开发商有按照合同请求履行义务的权利，这项权利不论是违约金的请求、或是交付房屋的请求，都属于依据合同发生的请求权，性质上属于债权请求权，并非物权请求权。

  在此我们花一些篇幅来说明怎样的情况属于债权请求权，怎样的情况属于物权请求权，以及有怎样的不同。

1、债权请求权

  债权请求权基本上属于债权债务关系下的请求权。就本案来说，开发商与老姜成立债权债务关系的依据是“商品房买卖合同”，因此开发商依据合同可以向老姜请求给付价金（因为老姜是签署合同时即已一次性支付了购房价金人民币78万元，所以开发商对于老姜并无任何违约金的请求权存在），老姜依据合同可以向开发商请求交付房屋（包含验收房屋）、配合办理产权证书等事项。

2、物权请求权

  物权可以分为动产物权及不动产物权，物权请求权是基于物之所有权、用益物权、担保物权等权利而行使的请求权。而物权的主张，在不动产物权的情况，必须以登记为主，也就是登记为不动产所有权人、用益物权人、不动产担保权人（如：不动产抵押权人、质权人、留置权人等）的才能主张不动产物权。

3、二者的不同

物权请求权的实现或物权性民事责任的承担，权利人无需证明行为人主观上有过错。因为，权利人仅仅要求将受到妨害的物权恢复到其完满状态。而受害人欲请求行为人损害赔偿者，则应证明其实施侵权行为时主观有过错。

物权请求权的实现不以行为人的行为造成受害人财产损失或其他损失为前提。而行为人承担损害赔偿责任的前提是加害人造成了受害人现有财产或非财产性损害。

债权请求权的行使有诉讼时效的限制，而物权请求权很难适用诉讼时效。

物权请求权的行使主体并不局限于物权人本身，因为物权请求权是与物密不可分的，任何对物的占有构成侵害或妨碍的，物的持有、占有者即可行使此项请求权。如租赁物的承租人对他人侵害租赁物的行为可以提起诉讼行使上述权利。因此，这是一种对物诉讼。而债权性请求权的行使是以相对人为对象，且以权利人受到实际损害为前提。因此，只有受到损害者才可以侵害方为被告提起诉讼，故这是一种对人诉讼。

(二)、继承人的确认

  老姜的子女要主张权利之前，因为该份合同所揭示的权利是受领房屋，所以要主张这项权利之前必须先确认继承人的身分。

1、中国大陆亲属

配偶

  从老姜的角度来说，老姜有二名合法的妻子，一是留在鲁山老家的元妻，二是来台后另娶的杨妻。但是元妻在与老姜分散之后第三年便即病亡，早于老姜死亡，因此老姜的元妻对老姜后买的房屋受领权并无继承权。

子女

  老姜与元妻所生的子女只有一名，也就是长子。因此，在元妻及老姜先后亡故后，长子作为第一顺序的继承人，自然有继承权。

父母

老姜与元妻双方的父母，都在元妻死亡前即已亡故，因此，元妻的父母因为元妻无继承权自然也无继承权可言，而老姜的父母因为在老姜死亡之前即已亡故也没有继承权，也不存在转继承。

2、台湾地区亲属

配偶

  杨妻与老姜因为是在签署合同之后先后死亡，姑且不论谁先谁后，既然是配偶就有相互继承的权利。但是二人之中最后一位死亡时，房屋并未完成交屋、且登记产权归属，属于遗产尚未处理的情况，因此应由其他同为第一顺序的继承人来继承。

子女

  老姜与杨妻所生育的三名子女，在二人先后亡故后，均为第一顺序继承，当然有继承权。

父母

  老姜的父母已如前述，不另赘述。但是杨妻的父母因为案例事实并未交代，所以需要分别判断。

杨妻父母二人均先于杨妻亡故

  在这种情况下，因为事先于杨妻亡故，因此没有继承权，也不存在转继承。

杨妻父母一人先亡一人后亡

  如果一人先亡一人后亡，先亡者没有继承权，后亡者仍有继承权。如果后亡者最后在遗产尚未处理前也已死亡，那么杨妻的兄弟姐妹对于后亡者的应继份额则有继承权，这是属于转继承的情况。

杨妻父母二人均后于杨妻亡故

  这种情况，杨妻的父母均有继承权。如果二人在遗产尚未处理前也都亡故了，那么杨妻的兄弟姐妹对于其父母的应继份额则有继承权。